Статья Ведомостей 2012 года: Рублево-Архангельский пустырь

Рублево-Архангельское – один из самых известных и крупных девелоперских проектов Московской области. «Город миллионеров», участник госпрограммы «Доступное и комфортное жилье», кусок «новой Москвы» и даже потенциальная площадка для размещения международного финансового центра – все это Рублево-Архангельское. С 2003 г. о проекте много пишут, называются новые крупные суммы, которые планируется вложить в проект, изменяются оценки понесенных владельцами расходов. Единственное, что с того времени осталось неизменным, – сама земля. За восемь лет существования проекта в Рублево-Архангельском так ничего и не построено.

Что на фото?

В левой части изображение с официального сайта ЗАО «Рублево-Архангельское», в правой — фотография, сделанная корреспондентом «Ведомостей» на месте, где должен был быть реализован проект

История

История Рублево-Архангельского началась еще в 2003 г., когда структуры Сулеймана Керимова стали скупать участки в пойме Москвы-реки вдоль Новорижского шоссе. Вскоре около 430 га земли в районе деревень Архангельское, Захарково и Гольево оказалось в руках бизнесмена. Первоначально эту территорию инвестгруппа Керимова «Нафта-Москва» планировала застроить элитным жильем, а сам проект получил название Рублево-Архангельское. В народе же его прозвали «бриллиантовым гетто», а также «городом миллионеров», однако это не помешало Рублево-Архангельскому в 2007 г. быть отобранным Росстроем для участия в госпрограмме «Доступное и комфортное жилье» и в числе 22 пилотных проектов рассчитывать на поддержку в части инженерной инфраструктуры. Тогда же проект переработали: было решено заменить элитные дома жильем эконом- и бизнес-класса, но и этим планам не было суждено воплотиться в реальность. Через год Керимов продал Рублево-Архангельское владельцу Бинбанка Микаилу Шишханову. Для совершения сделки Шишханов привлек кредит в Сбербанке, благодаря чему банк получил долю в проекте. Когда грянул кризис, все работы на участке были заморожены, сообщалось о том, что у Рублево-Архангельского начались проблемы с финансированием. В это же время Сбербанк увеличил свою долю в проекте. После кризиса в судьбе Рублево-Архангельского случился перелом: его назвали одной из потенциальных площадок для строительства международного финансового центра (эту идею озвучил в 2011 г. глава Сбербанка Герман Греф), затем Рублево-Архангельское было включено в состав «новой Москвы».Земля

Общие инвестиции в проект застройки Рублево-Архангельского элитным жильем оценивались в $3 млрд. Сколько потратил Керимов на покупку земли, неизвестно. Михаил Гец, управляющий директор Praedium Oncor International, говорит, что рыночная цена предложения сотки на данном направлении в непосредственной близости от МКАД в 2003 г. могла начинаться от $5000. За всю территорию Керимов мог заплатить от $200 млн до $250 млн, однако за счет оптовой покупки бизнесмен мог рассчитывать на существенную скидку, уверен Гец. Вице-президент девелоперского холдинга «Финстрой» Станислав Хелминский считает, что рублево-архангельская земля в 2003 г. стоила дороже — в районе $15 000–20 000 за сотку, что увеличивает общие затраты Керимова на приобретение актива до $654–860 млн. С 2003 г. стоимость земли непрерывно росла. К 2008 г. сотка в Рублево-Архангельском могла подорожать до $30 000–40 000 (оценка Геца) или до $40 000–50 000 (оценка Хелминского). За время кризиса цены на земельные участки упали, и нынешнюю стоимость чистой сотки (без учета затрат на инженерные сети и перевод земли в другую категорию, изменения ее целевого назначения и вида разрешенного использования) в Рублево-Архангельском оба эксперта оценивают примерно в $25 000, или $1,075 млрд за весь участок. Президент девелоперской компании Storm Properties Майкл Белтон считает, что по факту проведенных на участке работ эта земля должна стоить дороже – около $2–2,5 млрд.

Сколько владелец Бинбанка Микаил Шишханов заплатил Сулейману Керимову за проект «Рублево-Архангельское», также неизвестно. Источники, близкие к обоим бизнесменам, называли сумму примерно в $5 млрд. Также известно, что структуры Керимова продали Шишханову проект, уже обремененный кредитом Сбербанка. Долг перед кредитной организацией на тот момент равнялся той же сумме – $5 млрд в рублевом эквиваленте. По условиям сделки Сбербанк получил 10% в Рублево-Архангельском, что обошлось ему, согласно официальной отчетности кредитной организации за 2008 г., в 3,6 млрд руб. В сентябре 2011 г. Федеральная служба по финансовым рынкам (ФСФР) зарегистрировала допэмиссию акций ЗАО «Рублево-Архангельское» на 32,2 млрд руб. В октябре Федеральная антимонопольная служба (ФАС) России одобрила ходатайство ООО «Перспективные инвестиции», которое «входит в одну группу лиц со Сбербанком», о покупке пакета голосующих акций ЗАО «Рублево-Архангельское». Как говорится в сообщении ФАС, вместе с 10% голосующих акций Сбербанка ООО «Перспективные инвестиции» разрешено довести свою долю в ЗАО «Рублево-Архангельское» до 100%. В интервью «Ведомостям» глава Сбербанка Герман Греф говорил о том, что кредит на $5 млрд сейчас обслуживается лишь частично. «Мы сейчас частично проводим своп долга в капитал проекта, и в ближайшее время мы там получим существенно больше контрольного пакета», – добавил он.

«Когда проект [«Рублево-Архангельское»] был приобретен, то планировалось создание «идеального» города. Фактически он воспроизводил все лучшее, что есть в небольших европейских городках», – вспоминает Майкл Белтон. По его словам, в «городе миллионеров» предполагалось проложить уютные улочки, возвести низкоэтажные дома с видами на канал, построить городские ратуши с бутиками, открыть в гавани прогулочную зону. Центр города должен был плавно перетекать в кварталы таунхаусов, соединенные друг с другом красивыми аллеями, а на окраине Рублево-Архангельского должны были располагаться шикарные виллы. Всего в первоначальном варианте застройки в «городе миллионеров» планировалось возвести 2,7 млн кв. м жилья премиум-класса.

В 2007 г. Рублево-Архангельское вошло в число 22 пилотных проектов, отобранных Росстроем для участия в госпрограмме «Доступное и комфортное жилье». К «пилотам» предъявлялись особые требования: нужно начать строительство не позднее 2007 г. и за 10 лет возвести не менее 1 млн кв. м жилья экономического класса. За это власти обещали девелоперам оказать поддержку в части инфраструктуры. Общий объем инвестиций в эти проекты Росстрой оценивал более чем в 1,8 трлн руб., а общий объем площадей, которые должны были быть построены за 10 лет, в 52,2 млн кв. м. Тогда же концепция проекта изменилась: было решено отказаться от элитного сегмента в пользу домов бизнес- и экономкласса. Общий объем застройки предполагал 2,2 млн кв. м жилья и 1 млн кв. м коммерческих помещений.

Летом 2011 г. глава Сбербанка Герман Греф озвучил идею построить в Рублево-Архангельском международный финансовый центр. Чуть позже участок земли под проектом вошел в состав «новой Москвы». Однако официального объявления Рублево-Архангельского международным финансовым центром не последовало. Глава Сбербанка Герман Греф в интервью «Ведомостям» рассказывал о том, что в рамках строительства международного финансового центра должно быть построено 4 млн кв. м жилья и коммерческой недвижимости.

Стороны предпочитают молчать о нынешнем состоянии проекта. Управляющая компания «Рублево-Архангельское», пресс-служба Сбербанка и официальный представитель Микаила Шишханова, руководитель пресс-службы Бинбанка Екатерина Мамаева, воздержались от комментариев на эту тему. Глава Сбербанка Герман Греф в интервью «Ведомостям» рассказал, что «сейчас ведется анализ» территории «с точки зрения размещения там биржевой инфраструктуры, банков и регулирующих органов». По словам Грефа, на текущий момент до конца не решено, быть ли финансовому центру в Рублево-Архангельском или в другом месте. Всего международный консультативный совет по созданию и развитию международного финансового центра в России (Греф является его сопредседателем) совместно с мэрией рассматривает шесть вариантов расположения будущего МФЦ. Тем не менее, по мнению Грефа, территория Рублево-Архангельского «идеальна, если смотреть на удаленность от аэропортов и «Москва-сити», к тому же очень удобна для всех проживающих на западном направлении».

«Мы уже крупные собственники этого проекта, стратегические, — говорил в конце декабря 2010 г. президент Сбербанка, обещая развивать проект. – Будем ли мы строить "город миллионеров" или "город пенсионеров" – это вопрос открытый, но строить будем».

Текущая ситуация: на практике

На официальном сайте Рублево-Архангельского значится, что строительство здесь должно было начаться летом-осенью 2010 г., однако до сих пор его территория представляет собой пустырь, огороженный преимущественно бетонным забором, в западной части оградой из профлиста. Внутри располагаются лишь два небольших строения, которые носят скорее хозяйственный характер, а также имеется несколько некапитальных сооружений, линии электропередачи. Ни строительной техники, ни машин, ни рабочих бригад нет. Согласно картам, по этому участку проходят дороги, по которым можно проехать на автомобиле, однако на въездах в «город миллионеров» висит «кирпич».

К Рублево-Архангельскому со стороны деревень Архангельское, Захарково и Голево почти вплотную подходит разнородная малоэтажная застройка, среди которой есть и совсем старые домики, и новые комфортабельные коттеджи. Вдоль бетонного забора машинами наезжена узкая дорожка, местами свален мусор, где-то лежат бетонные блоки. У жестяного забора часть территории разрыта, участки поймы заболочены. С противоположной стороны Рублево-Архангельское ограничено лесом, за которым можно увидеть насколько новостроек, относящихся к населенному пункту Рублево.

Варианты развития

Земля в Рублево-Архангельском подходит для реализации разнообразных девелоперских задумок, но лучше всего там построить жилье, уверены опрошенные «Ведомостями» эксперты. Например, управляющий проектами «Тринфико проперти менеджмента» Артем Цогоев считает, что проект можно вывести на небольшую рентабельность, если возвести там жилье бизнес-класса и продать его за $6000 за 1 кв. м. При плотности застройки примерно в 7500 кв. м/га и объеме продаваемых площадей в 6000 кв. м/га девелопер сможет заработать на 1 га около $36 млн. Затраты Сбербанка на реализацию проекта должны быть ниже: около $6 млрд ($5 млрд – выданный кредит, $1 млрд — затраты на покупку допэмиссии ЗАО «Рублево-Архангельское») эквивалентны примерно $14 млн с 1 га, прикидывает Цогоев, стоимость подключения коммуникаций может обойтись еще в $15 млн. Итого, по грубым подсчетам, общие затраты выльются в $29 млн за гектар. «Прибыль вырастет, если увеличить плотность застройки до 25 000 кв. м на 1 га – затраты составят $64 млн, а выручка от продаж — примерно до $100 млн», – говорит Цогоев. Михаил Гец, управляющий директор Praedium Oncor International, предлагает продавать квадратный метр здесь за $4500. Майкл Белтон, президент Storm Properties, считает, что стоимость квадратного метра должна быть еще ниже: рентабельность проекту сможет обеспечить лишь жилье экономкласса.

Вице-президент девелоперской компании «Финстрой» уверен, что проект спасут только краткие сроки реализации — не более 10 лет – и многопрофильность застройки. По его мнению, разумно довести долю жилья в проекте до 60%, а остальное отдать под коммерческую и административную застройку, социальную инфраструктуру. По каким ставкам сдавать коммерческие площади арендаторам, а также на каких условиях размещать в Рублево-Архангельском правительственные учреждения и организации международного финансового центра, у экспертов, опрошенных «Ведомостями», нет понимания. Продавать коммерческие квадратные метры в Рублево-Архангельском, скорее всего, не будут. Самый вероятный сценарий — сдача площадей в аренду. Но весь вопрос в том, на каких условиях там разместятся органы власти и финансовые институты», – говорит Цогоев.

«Чужие люди»

Вопрос о том, сможет ли Сбербанк самостоятельно реализовать проект строительства международного финансового центра, остается открытым, однако найти сторонних инвесторов будет довольно сложно, уверены опрошенные «Ведомостями» эксперты. Михаил Гец считает, что Сбербанку стоит заручиться поддержкой партнеров из-за рубежа, девелоперов, управляющих компаний, консультантов, у которых уже есть опыт строительства или управления объектами такого уровня, однако другой вопрос, будет ли подобное сотрудничество им интересно. «Амбициозные проекты, способные удивить весь мир, больше не в моде. Во главу ставится быстрота реализации, снижение уровня рисков и затрат, понятность и прозрачность спроса, а это может обеспечить только строительство жилья экономкласса», – категоричен Майкл Белтон. Сам Герман Греф, глава Сбербанка, в интервью «Ведомостям» на вопрос о том, останется ли в проекте Микаил Шишханов, ответил лишь короткое: «Посмотрим». Нет уверенности и в том, будет ли участвовать в строительстве МФЦ девелоперская компания «Интеко», 100% акций которой недавно приобрели ООО «Сбербанк-инвестиции» («дочка» Сбербанка) и структуры Микаила Шишханова. «После того как Шишханов стал владельцем „Интеко", они многое делают для того, чтобы войти в проект. В частности, готовят неплохую аналитику различных вариантов того, что можно сделать с проектом, издали даже книгу с обзором основных финансовых центров. „Интеко" как девелопер имеет очень хорошую квалификацию. Там очень сильный директор. Но я всех предупредил, что отбирать партнера мы будем на конкурсе. У них, разумеется, тоже есть шанс», – заявил Греф.

Юлия Петрова
Vedomosti.ru
14.12.2011