Про межевание - что это и как защитить свои права.

Межевание. Что это и кому нужно?

В настоящей статье я подробно отвечу на два самых важных вопроса, которые должны возникать в голове у каждого здравомыслящего человека:

1) Для чего всё это делается и чего стоит бояться москвичам?
2) Как можно обезопасить себя от негативных последствий этого межевания?

Удивительно, насколько люди в целом пренебрегают данной проблемой. Об этом говорит невероятно низкая посещаемость публичных слушаний. Помню, как ещё этой весной в нашем квартале проходили подобные слушания, куда пришло всего 10 человек. Подозреваю, это связано с низкой информированностью людей относительно масштабов бедствия. А ведь угроза, исходящая от этой незатейливой инициативы мэрии, ОГРОМНА! Попробую объяснить это доступным языком.

В конце концов, все мы с вами люди взрослые, наученные горьким опытом. И прекрасно знаем, что любая инициатива нашей нынешней власти всегда скрывает какой-то корыстный интерес. Нас могут долго убеждать, что всё это делается исключительно ради нашего блага, но мы-то всё понимаем... И когда мы слышим слово "межевание", первая мысль, которая проносится в нашей голове: "У нас опять хотят что-то украсть..." Эта мысль туманная, нечёткая... Но она совершенно правильная! Другое дело, что обычному человеку довольно трудно сообразить: а что именно хотят украсть? Каким образом? В каких количествах? И чем можно доказать факт воровства? Наше законодательство настолько сложное и запутанное, что даже человек с юридическим образованием не всегда может в нём разобраться. Что уж говорить о простых людях?

На самом деле украсть хотят НАШУ землю. Точнее, придомовую территорию наших домов, которая принадлежит нам на праве частной собственности. Крадёт эту землю государство. Делается это для того, чтобы чиновникам было проще распоряжаться этой землёй по своему усмотрению. Например, осуществлять точечные застройки, как во времена Лужкова. Или поставить нам под самые окна Северо-Западную хорду, как сегодня при Собянине. А ещё это хороший повод снести наши гаражи и согнать всех на платные автостоянки. Из чего всё это следует и как с этим бороться?

Чтобы ответить на все эти вопросы, необходимо сначала усвоить некоторые правовые азы. Я понимаю, что всем лень забивать голову этой ерундой. Вы хотите от меня простых и понятных инструкций, чётких алгоритмов действия и образцов заявлений. Но реальность такова, что действуя в слепую, без понимания всех причин и следствий, у вас не будет никакого шанса добиться успеха. Это как с решением задач по математике. Вы никогда не сдадите экзамен, если не поймёте сути математических задач, сколько бы прекрасных шпаргалок вам ни написали. Потому что условия этого "экзамена" постоянно меняются: жулики постоянно придумывают новые ухищрения, пускают пыль в глаза, запутывают след, сочиняют несуществующие правила... И только хорошо понимая предмет, вы сможете обойти все эти трудности.

Ну что, готовы? Тогда давайте разбираться по пунктам.

1. Кому принадлежит земля?

Поразительно, но большинство жителей Москвы до сих пор не могут адекватно ответить на простой вопрос: В ЧЬЕЙ СОБСТВЕННОСТИ НАХОДИТСЯ ЗЕМЛЯ, НА КОТОРОЙ СТОИТ ВАШ МНОГОКВАРТИРНЫЙ ДОМ? Но это ещё полбеды. Многие с пеной у рта будут доказывать, что вся земля принадлежит государству, а мы владеем лишь стоящими сверху бетонными коробками. То же самое вам попытаются впарить представители управы или Москомархитектуры, если вы придёте на публичные слушания по межеванию вашего квартала. Для них это очень удобная позиция. Действительно, если вся земля принадлежит государству, значит наше дело здесь совсем маленькое. Значит последнее слово за государством, которое будет по своему усмотрению решать — что хорошо, а что плохо.

В действительности же такое убеждение абсолютно ложно. Вернее так... Он было истинным во времена СССР, и даже ещё некоторое время после развала Союза. Тогда вся земля действительно принадлежала исключительно государству. Но теперь всё иначе. Переломный момент наступил, когда 30 октября 2001 года вступил в силу Земельный Кодекс Российской Федерации. Откроем же этот Земельный Кодекс РФ (136-ФЗ), статью 36, пункт 2:

• В существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

Затем 1 марта 2005 года взамен старого ЖК РСФСР вступил в силу новый Жилищный Кодекс РФ (188-ФЗ), в котором есть статья 36, пункт 1, подпункт 4:

• Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: ... 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Это означает, что теперь собственниками земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (ЗУ МКД), являются владельцы приватизированных квартир. Если в доме все квартиры приватизированы, то вся земля является коллективной частной собственностью её жильцов. При этом каждый житель владеет долей, определяемой 37-й статьёй Жилищного Кодекса. А что, если квартиры в доме приватизированы не все? Практически то же самое. Но об этом поговорим ниже. Главное помнить одну простую вещь — оспорить факт нашего владения землёй невозможно в принципе, он закреплён несколькими Федеральными законами.

Нужно ли нам платить какие-то деньги за переход ЗУ МКД в нашу собственность? Нет, не нужно. Земля стала нашей совершенно бесплатно. Никаких пошлин, налогов и чего-либо ещё оплачивать не требуется. Ибо в соответствие с Федеральным законом № 189-ФЗ от 29 декабря 2004 года "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", статьёй 16, пунктом 2:

• Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Задумайтесь: мы являемся владельцами не только квартир, но и земли, на которой стоит наш дом! Причём не только той земли, на которой непосредственно стоит само здание, но и обширной придомовой территории. Это означает, что на нашу придомовую территорию распространяются все законы о частной собственности. Например, Конституция РФ, статья 35, пункт 3:

• Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Т.е., никто не вправе отнимать у нас эту землю. Любое перемежевание, в результате которого у нас отрезают кусок придомовой территории, автоматически приравнивается к грабежу. Есть конечно исключительные случаи, когда город имеет право изъять нашу землю для каких-то сверхнужд. Об этом мы подробно поговорим ниже. Но даже в этом случае Конституция РФ обязывает власть выплачивать нам соответствующую компенсацию. Но это, подчёркиваю, в исключительных случаях, А так отмежевание нашей законной земли — это однозначно воровство. Т.е., уголовное преступление в полном смысле.

Это всё равно, как если бы мы приехали к себе на дачу и обнаружили, что сосед огородил своим забором кусок нашего участка. Что бы мы тогда сделали? Правильно, мы бы учинили скандал. И потом ещё долго бегали по судам. Так вот с межеванием ситуация аналогична. Разница лишь в том, что кусок московской земли стоит значительно дороже дачных участков. И это не просто земля, на которой мы можем высаживать свои клумбочки и газончики, ставить детские площадки... Это ещё и огромный капитал. Ведь рыночная стоимость квадратного метра этой земли часто намного превышает стоимость квадратного метра самого жилья. Когда мы продаём свою квартиру, мы продаём не только помещение, но и долю этого земельного участка. Если у нас отрежут половину придомовой территории, рыночная стоимость нашей квартиры может легко упасть на 30%, а может и больше. Задумайтесь об этом.

Я уже не говорю о том, что придомовая территория юридически защищает нас от посягательств со стороны всяких строителей хорд, которые любят ставить 10-ти полосные магистрали прямо под окнами жителей. Ведь без согласия нас, как собственников придомовой территории, на этой земле не может быть построено ничего. Разве только в исключительных случаях, предусматривающих полную компенсацию. Иначе это можно расценивать как самозахват и грабёж. Это уже уголовщина. Можно писать в прокуратуру, в суды. В конце концов, на частной придомовой территории можно поставить свой гараж и не платить за него муниципалитету. Вы помните, как сносились наши гаражи во дворе, которые якобы занимали государственную землю? Их не имели права сносить, потому что это была НАША земля.

2. Где взять документы, подтверждающие наше право собственности на землю?

Ну хорошо, — спросят у вас ехидные чиновники, — если вы являетесь совладельцами земельного участка многоквартирного дома, то где документы, подтверждающие это ваше право собственности? Вот есть же документы, удостоверяющие права на квартиру? Есть. А где аналогичные документы на землю?

Правда в том, что никаких особых документов для подтверждения нашего права на ЗУ МКД не требуется. Требуется только одно — документы на квартиру. Они же одновременно являются и документами на землю. Действительно, откроем 122-ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», статью 23, часть 2:

• Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Почему это так? Потому что собственниками городской земли мы стали не оттого, что купили её или получили в наследство от бабушки, а на основании федерального закона. В постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 есть даже соответствующий этому пунк 3:

• Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр).

Т.е., для подтверждения нашего права собственности на земельный участок даже не требуется наличие кадастрового паспорта.
Однако отсутствие особого правоподтверждающего документа создаёт и некоторые трудности. Например, с определением границы нашей земли.

3. Как установить границы принадлежащей нам земли?

Действительно, очень интересно узнать, сколько же квадратных метров земли нам положено по закону и какую конфигурацию имеет этот участок. Но сделать это, к сожалению, не просто. Этим охотно пользуется наша мэрия.

Вот к нам приходят чиновники и говорят, что будут проводить межевание наших земельных участков. А что такое "межевание"? Это определение границ земли и постановка её на кадастровый учёт. Как чиновники убеждают нас в том, что в городе необходимо провести межевание? Они говорят, что границы земельных участков внутри кварталов НЕ ОПРЕДЕЛЕНЫ. Т.е., по их словам, мы с вами владеем земельными участками, границы которых не существуют! Но они хотят помочь нам и эти границы нарисовать! Собственно, других законных оснований для проведения межевания у них нет и быть не может. Почему? Об этом чуть позже.

А пока что нам важно понять одно: границы наших земельных участков многоквартирных домов, на самом деле, хорошо известны. И действующее законодательство даёт возможность их установить.

Другое дело, что задача эта достаточно нетривиальная. Ни Жилищный, ни Земельный кодексы не дают каких-либо ясных предписаний относительно размеров ЗУ МКД. Однако указание на определение границ земли можно найти в Градостроительном кодексе РФ (190-ФЗ), в статье 43, части 4:

• Размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий.

О каких нормативах и правилах, действовавших в период застройки, идёт речь? Если ваш дом был построен во времена СССР, то речь идёт о градостроительных СНиПах, которые действовали в то бородатое время. Используя эти СНиПы можно рассчитать норматив площади земельного, который требуется для вашего многоквартирного дома. И он будет правильным! Вот только конфигурацию участка, а значит и конкретные границы земли вы таким образом не посчитаете. Как тут быть?

Выход в том, чтобы воспользоваться конкретным результатом воздействия этих старых СНиПов — характеристиками построенного с их помощью дома и прилегающего к нему земельного участка. Которые содержатся в полном техническом паспорте БТИ на домовладение, сформированном на момент введения технического учёта. То бишь самый старый паспорт БТИ, который только можно найти. Вот там-то и содержится вся информация об истинных границах вашего ЗУ МКД на момент застройки! И этот документ имеет полную юридическую силу. Это чётко закреплено в Федеральном законе от 24.06.2007 №221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", в статье 47, пункте 2:

• Кадастровые планы, технические паспорта, иные документы, которые содержат описание объектов недвижимости и выданы в установленном законодательством Российской Федерации порядке до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в целях, связанных с осуществлением соответствующей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, признаются действительными и имеют равную юридическую силу с кадастровыми паспортами объектов недвижимости.

Следует сразу оговориться, что границы земельного участка, установленные этим самым старым паспортом БТИ, можно считать абсолютно верными только с момента застройки и до первого официального изменения конфигурации ЗУ МКД. Понятное дело, что мир меняется, меняются внешние условия, приходится изменять и границы земельных участков. Однако любое изменение, вносимое в конфигурацию участка, должно быть строго обосновано законом. Особенно это касается земельных участков многоквартирных домов, для которых ограничений на такое изменение особенно много. Например, нельзя урезать изначальную площадь ЗУ МКД в принципе. Поэтому все последующие изменения границ, если они вообще были, либо не существенны, либо противоречат закону, а значит не действительны. Короче, с большой долей вероятности этот паспорт БТИ действителен и по сей день. Хотя в любом случае имеет смысл поднять полную историю вашего участка, отражённую в технических паспортах и других документах.

Но сейчас главное ответить на важный вопрос: где взять этот старый паспорт БТИ на домовладение, сформированный на момент введения технического учёта?

Найти его можно в двух местах. Во-первых, у кого-то из жильцов вашего дома. Может быть даже у вас. Нужно только походить и поспрашивать соседей, либо порыться в старых бумагах. Во-вторых, если вы являетесь собственником квартиры в этом доме, можно заказать паспорт в вашем окружном ТБТИ, написав туда соответствующее заявление. Второй вариант потребует от вас силы воли и терпения, ибо в ТБТИ нынче весьма не охотно выдают эти паспорта. Причину, я думаю, вы уже поняли. Главное помнить, что вы, как собственник квартиры, имеете полное право ТРЕБОВАТЬ от них выдачи любого необходимого документа в установленные сроки. Это прописано в Постановлении Правительства РФ № 921 от 4 декабря 2000 года, содержащем Положение об организации в Российской Федерации государственного технического учёта и технической инвентаризации объектов капитального строительства, пункт 17, согласно которому:

• Сведения (документы) об объектах капитального строительства, находящихся в общей (совместной или долевой) собственности, предоставляются по заявлению любого из собственников.

Получение старого паспорта БТИ — это весьма трудоёмкая и затратная по времени процедура. В ТБТИ будут лгать и изворачиваться до последнего, будут выдавать вам не те документы или не в полном объёме. Главное здесь проявить выдержку и как следует надавить на них. Пригрозить судами и увольнениями. Но зато потом вы посмотрите на настоящий план своего земельного участка и восхититесь: КАК МНОГО У ВАС ЗЕМЛИ. И насколько сильно вас хотят ограбить.

4. Как быть с нормами, правилами и документами, которые противоречат сказанному выше?

Мы все уже привыкли, что наше законодательство полно внутренних противоречий. Один закон у нас может легко противоречить другому. Как тут быть? Начнём с того, что существует определённая иерархия правовых норм по их юридической силы, где нормы более низкого уровня не могут перечить нормам более высокого. Перечислим основные из них по убыванию силы: Конституция РФ — Законы РФ о поправках к Конституции — Федеральные конституционные законы РФ — Международные договоры и соглашения РФ — Федеральные законы РФ — Акты президента РФ — Акты Правительства РФ — Ведомственные акты.

Например, ваше право собственности на земельный участок многоквартирного дома закреплено несколькими Федеральными законами. А это значит, что все Указы президента, Постановления Правительства и прочие акты, которые противоречат этому факту, можно считать недействительными. Оспорить это право могут лишь другие ФЗ, либо ФКЗ, либо Конституция. Но там-то как раз никаких противоречий этому нет. Значит ваше право на землю ЖЕЛЕЗНО.

Если с правом частной собственности на ЗУ МКД всё просто и никаких споров быть не может, то с установлением границы земли ситуация более запутанная. Ну, например, есть серьёзные противоречия касательно того, какую площадь должен иметь участок. Если ограничиться пока рассмотрением домов времён советской застройки, то с одной стороны у нас есть старые советские СНиПы и сформированные с их учётом паспорта БТИ на домовладение (о которых я писал выше); с другой стороны есть новые СНиПы, созданные уже после развала Союза. И они противоречат друг другу! В старых и новых СНиПах существенно различаются коэффициенты, по которым идёт расчёт положенной площади земельного участка. Как разобраться в этих противоречиях?

Например, 25 января 2000 года вошёл в силу МГСН 1.01-99. Этот СНиП не только лёг в основу формирования земельных участков под строительство новых домов, производимое после 25.01.2000 г. Его применили и при масштабном перемежевании уже существующих земельных участков многоквартирных домов. Коэффициенты, которые содержатся в МГСН 1.01-99, дают на 30-40% меньше площади земли, чем коэффициенты в старых советских СНиПам. Допустимо ли это применительно к домам, построенным в советское время? Давайте разбираться.

Во-первых, МГСН 1.01-99 утвердился в силе Постановлением Правительства г. Москвы № 49 от 25.01.2000 г. В то время, как старые СНиПы, действовавшие на момент застройки, имеют силу применительно к старым домам благодаря Федеральным законам № 73-ФЗ (Градостроительный кодекс РФ от 07.05.1998, статья 59, часть 4; закон действовал до конца 2004 года, в настоящий момент утратил силу) и 190-ФЗ (Градостроительный кодекс РФ от 29.12.2004, статья 43, часть 4, новая версия закона, действующая по сей день). Т.е., старые советские СНиПы, будучи подкреплёнными более сильным Федеральным законом, имеют явно больший приоритет, чем МГСН 1.01-99. А значит последний вообще можно считать недействительным. Более того, сам факт применения МГСН 1.01-99 к земельным участкам домов, построенных ДО вступления в силу этого СНиПа, есть ничто иное, как придание правовой норме обратной юридической силы. Что входит в противоречие с толкованием Конституции, данном в Постановлении Конституционного Суда РФ от 21 января 2010 г. N 1-П:

• Во всяком случае недопустимо придание обратной силы толкованию правовых норм, ухудшающему положение подчиненной (слабой) стороны в публичном правоотношении, - иное означало бы нарушение общих принципов правового регулирования и правоприменения, вытекающих из статей 19 (части 1 и 2), 46, 54 (часть 1) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации.

Не следует также забывать, что начиная с 1 марта 2005 года мы с вами официально являемся полноправными собственниками ЗУ МКД. Ибо с этого времени вступает в силу новый Земельный кодекс (136-ФЗ). Это означает, что ЛЮБЫЕ перемежевания, производимые после этой даты без нашего задокументированного согласия, либо без экстренной необходимости (указанной в Федеральном законе), являются НЕЗАКОННЫМИ. Ибо такие перемежевания уже вступают в противоречие с законами, охраняющими частную собственность, например с 35 статьёй Конституции РФ. А значительная часть перемежеваний, производимых на основе МГСН 1.01-99, происходили с 2005 года. И большая часть из них прошла даже без общественных слушаний. В Постановлении пленумов Верховного Суда РФ № 10 и Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" даётся чёткое разъяснение по этому поводу:

• Поскольку в силу статьи 55 Конституции Российской Федерации и пункта 2 статьи 1 ГК РФ гражданские права могут быть ограничены только на основании федерального закона, иные нормативные акты, ограничивающие права собственника, применению не подлежат.

А с 15 июня 1996 года и до введения нового Жилищного кодекса (188-ФЗ) 1 марта 2005 года ещё и действовал Федеральный закон РФ № 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья", в котором была статья 8, часть 3:

• Общее имущество в кондоминиуме не подлежит отчуждению отдельно от права собственности домовладельцев на помещения в кондоминиуме.

Многоквартирный дом вкупе с прилагающимся к нему земельным участком и прочим общим имуществом как раз подпадают под определение кондоминиума, данное в 1-ой статье этого же кодекса. Это значит, что дом и земельный участок неразрывны. Нельзя отрезать кусок земли, не отрезав пропорциональную площадь помещений. Налицо опять противоречие МГСН 1.01-99 с Федеральным законом, действовавшим на момент вступления в силу этого СНиПа.

Далее, с 26 сентября 1997 года по 17 октября 2009 года действовало Постановление Правительства № 1223 "Об утверждении Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах", в котором есть пункт 2:

• Границы действующих землеотводов, а также земельных участков, находящихся в собственности, бессрочном (постоянном) пользовании или арендуемых домовладельцами или их организациями (жилищные, жилищно-строительные кооперативы, товарищества и т.п.) до принятия настоящего Положения, не подлежат пересмотру, за исключением случаев, предусмотренных действующим законодательством.

Значит в период с 1997 по 2009 гг вообще не могло быть НИКАКИХ перемежеваний. Не только с урезанием площади земельного участка многоквартирного дома, а даже с изменением его конфигурации. Разве что в исключительных случаях, которые мы подробно рассмотрим ниже. Это и даёт основания полагать, что ваш технический паспорт БТИ на домовладение, сформированный на момент введения технического учёта, с большой долей вероятности указывает истинные границы вашей земли до сих пор.

Ну хорошо, с применимостью МГСН 1.01-99 к земельным участкам домов, выстроенных ДО принятия этого СНиПа в 25.01.2000 г, всё более менее ясно. А как быть с совсем новыми домами, которые построены ПОСЛЕ? На них ведь уже не распространяется ни запрет на обратную юридическую силу, ни действие 43-й статьи Градостроительного кодекса. Не уже ли жителям новостроек так не повезло? На самом деле применение МГСН 1.01-99 незаконно и здесь. И вообще незаконно в принципе. Ибо указанный СНиП существенно сокращает площадь ЗУ МКД, по сравнению с предыдущими СНиПами. Что умаляет права жителей. А значит принятие закона об использовании МГСН 1.01-99 противоречит Конституции РФ (от 25.12.1993 г.), статье 55, части 2:

• В Российской Федерации не должны издаваться законы, отменяющие или умаляющие права и свободы человека и гражданина.

Но здесь возникает вопрос: какие же это такие "права" умаляет МГСН 1.01-99? Ну отрезали кусок придомовой территории и что? Никто же не умер от этого? Действительно, право собственности на ЗУ МКД появилось уже после принятия этого СНиПа. Этот козырь отпадает. Что остаётся? Из конституционно закреплённых есть ещё право на благоприятную окружающую среду (Конституция РФ, статья 42), которое вполне подпадает под наш случай. Введение МГСН 1.01-99 как раз умаляет это право, так как собственники квартир, купленных в домах, спроектированных и построенных на основе этого СНиПа, изначально получают земельные участки заведомо меньшие по сравнению с участками домов, построенных на основе предыдущих СНиПов, действовавших в советский и постсоветский периоды до начала 2000 года.

5. Кто принимает решения об использовании земли?

Так как владельцев у земельного участка многоквартирного дома много, то все ключевые решения о том, как распоряжаться этой землёй, принимаются на общем собрании собственников жилья. Эта функция закреплена в Жилищном кодексе (188-ФЗ), статье 44, пункте 2, подпункте 2:

• К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: ... 2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им.

Например, жители дома могут собраться вместе и принять решение о том, чтобы за определённую плату предоставить часть своего земельного участка в аренду магазину. И получать за это деньги!

Если в доме есть неприватизированные квартиры, то государство также является одним из собственников ЗУ МКД. Но оно является собственником наравне со всеми остальными. А значит не может принимать решения без согласия остальных собственников. Это закреплено в Конституции РФ, статье 8, пункте 2:

• В Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные виды собственности.

6. Может ли город отнят нашу землю для своих целей?

Выше я говорил, что есть некоторые исключительные случаи, описанные в Федеральном законе, в которых государство всё же имеет право посягнуть на нашу землю. Об этом особенно любят напоминать чиновники, когда вы начинаете качать перед ними свои права. Ну что же, давайте посмотрим на них повнимательнее:

Земельный кодекс РФ, Статья 55:

1. Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется по основаниям, установленным статьей 49 настоящего Кодекса.
2. Принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда.
3. Порядок выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд у его собственника; порядок определения выкупной цены земельного участка, выкупаемого для государственных или муниципальных нужд; порядок прекращения прав владения и пользования земельным участком при его изъятии для государственных или муниципальных нужд, права собственника земельного участка, подлежащего выкупу для государственных или муниципальных нужд, устанавливаются гражданским законодательством.

Земельный кодекс РФ, Статья 49, пункт 1:

Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных с:

1) выполнением международных обязательств Российской Федерации;

2) размещением следующих объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов:

• объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения;
• объекты использования атомной энергии;
• объекты обороны и безопасности;
• объекты федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения;
• объекты, обеспечивающие космическую деятельность;
• объекты, обеспечивающие статус и защиту Государственной границы Российской Федерации;
• линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;
• объекты систем электро-, газоснабжения, объекты систем теплоснабжения, объекты централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения государственного или муниципального значения;
• автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения;

К сожалению, в список "исключительных" случаев попало и строительство дорог. Что, на первый взгляд, полностью развязывает руки каким-нибудь строителям Северо-Западной хорды. Но это только на первый взгляд. В действительности тут есть два больших НО. Во-первых, чиновники должны доказать нам, что дорогу (если она действительно необходима) нельзя провести в каком-то другом месте, не затрагивающем земельные участки многоквартирных домом. Во-вторых, за отобранную землю нам обязаны выплатить компенсацию. И вот тут начинается самое интересное!

Я уже говорил, что до 1 марта 2005 года действовал Федеральный закон РФ № 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья", согласно которому земельный участок и многоквартирный дом являются неразрывными, что запрещает отделять одно от другого полностью или частично. Так вот после упразднения этого закона неразрывность никуда не исчезла. Она лишь переродилась в Жилищный кодекс РФ в новой формулировке:

Статья 37. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме

1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.

3. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.

4. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:

1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

Получается забавная вещь. Так как земельный участок и право на квартиру следуют единой судьбе, НЕВОЗМОЖНО забрать кусок земли, не забрав право на пропорциональную площадь помещения в многоквартирном доме. Т.е., государство обязано выкупить не только кусок земли, но и соответствующие этому куску квадратные метры жилья. Но как определить это соответствие? Как узнать, какие именно квадратные метры квартир привязаны к данному участку земли? Оказывается, что сделать это невозможно в принципе. Даже собственники квартир, имеющие исключительное право распоряжаться общим имуществом дома, не могут осуществить выдел в натуре своей доли земли, ибо это запрещается 37-ой статьёй настоящего Федерального закона. Как же выйти из этой затруднительной ситуации? А выход только один: государство обязано выкупить у жильцов сразу ВЕСЬ земельный участок, вмести со ВСЕМИ квартирами в этом доме и прочим общим имуществом. И только так.

7. Законно ли грядущее межевание?

Ну что же, теперь мы знаем достаточно много, чтобы сформировать трезвый взгляд на то, что есть грядущее межевание и с чем его едят. Мы уже знаем, что земля, на которой стоит наш дом, включая огромную придомовую территорию, принадлежит нам по праву собственности. Мы знаем, что границы этой земли хорошо известны и чётко следуют из федеральных законов. И что все последующие перемежевания, которые проводила мэрия, абсолютно незаконны. И вот мы видим, что к нам снова приходят какие-то непонятные люди из управы, чтобы опять что-то там у нас намежевать. Как это понимать?

Согласно Инструкции по межеванию, утверждённой Роскомземом 08.04.1996 г., межевание земель представляет собой комплекс работ по установлению, восстановлению и закреплению на местности границ земельного участка, определению его местоположения и площади. Т.е., исходя из самого определения слова "межевание", напрямую следует, что его можно проводить только когда границы земли не известны. Что, как мы уже убедились, не соответствует истине. Значит межевание в данном случае не имеет никакого смысла. Ну сами посудите: как можно межевать то, что уже давно размежёвано? А и как возможно такое, чтобы земля, на которой стоит дом, не была размежёвана? Это получается какое-то беззаконное хаотичное строительство что ли? Такого просто не может быть, потому что не может быть никогда. Например, в СССР, когда осуществлялась большая часть застроек, действовала статья 17 из Земельного Кодекса РСФСР 1970 года:

• Приступать к пользованию предоставленным земельным участком до установления соответствующим землеустроительным органом границ этого участка в натуре (на местности) и выдачи документа, удостоверяющего право пользования землей, запрещается.

Т.е., ну просто невозможно, чтобы наши дома были поставлены на землю, для которой не существует границ и документов. Даже в нынешнем Градостроительном кодексе есть статья 45, пункт 6, из которого ясно следует, что не допускается осуществлять подготовку документов по планировке территории при отсутствии документов территориального планирования.

В действительности под словом "межевание" мэрия хочет впарить нам нечто совершенно иное — перемежевание. На которое мэрия не имеет никакого права. Почему? Потому что теперь правом инициативы по данному вопросу обладают исключительно собственники земельных участков, т.е. МЫ. Это закреплено в Федеральном законе № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", статье 16, пункте 4:

• Если иное не установлено настоящим Федеральным законом, никто не вправе требовать иначе как на основании решения суда, в том числе в связи с совершением сделки, от собственника поставленного на учет объекта недвижимости или от иного лица осуществления учета изменений данного объекта недвижимости.

Наш земельный участок как раз относится к категории ранее учтённых, так как у него есть действующий аналог кадастрового паспорта — старый паспорт БТИ. Это также подтверждается Министерством экономического развития РФ в Письме от 13 сентября 2007г №ВС/1345, где даются разъяснения, что считать ранее учтенными земельными участками. Это значит, что ни мэрия, ни префектура, ни управа, ни кто-либо ещё не имеют права даже заикаться о том, чтобы что-то там межевать или перемежёвывать. Вот мы, как собственники квартир и ЗУ МКД, вполне можем собраться и решить, что с границей нашей земли что-то не то. Ну, например, почему это правильные границы до сих пор не внесены в кадастровую базу данных? Не порядок. Мы можем собраться и написать об этом в ответственный орган.

Тут какой-нибудь хитрый чинуша обязательно вылезет и усмехнётся: "Хе! Вот какие вы не внимательные! Не любите читать законы до конца. А ведь написано же: "если иное не установлено настоящим Федеральным законом..." А вы хоть почитайте, что там дальше в этом законе написано. Там кое-что сказано об исключениях!" Ну что же, давайте почитаем дальше. Итак:

Статья 20. Лица, имеющие право на обращение с заявлениями о кадастровом учете, пункт 3:

• С заявлениями об учете изменений объектов недвижимости вправе обратиться собственники таких объектов недвижимости или в случаях, предусмотренных федеральным законом, иные лица.

Интересно, а что же это за случаи, предусмотренные Федеральным законом?

Оказывается есть такой Федеральный закон РФ от 17 июля 2009 г. N 145-ФЗ "О Государственной компании "Российские автомобильные дороги" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Там имеется статья 36, часть 5, пункт 2:

• Государственная компания вправе: ... 2) обращаться с заявлениями о проведении государственного кадастрового учета земельных участков, указанных в части 1 настоящей статьи, а также с заявлениями об учете изменений указанных земельных участков;

Далее вы можете самостоятельно прочитать часть 1 статьи 36, а затем и часть 2 статьи 37 этого закона. Но если кратко, речь там идёт как раз о принудительном изъятии вашей земли для строительства автомобильных дорог, о чём я писал выше. В этом случае чиновники действительно могут быть инициаторами перемежевания. Хотя перемежеванием это уже назвать нельзя, ибо здесь речь может идти только о полном выкупе вашей земли вместе со всеми квартирами дома.

В общем, если на публичных слушаниях никто не будет предлагать вам выкупить ваши квартиры ради строительства дорог или атомных электростанций, если вам опять начнут втирать байку о неизвестности границ земли внутри квартала, можете смело называть их жуликами и ворами прямо в лицо. Знайте — это межевание абсолютно незаконно, единственная его цель — украсть у вас как можно больше придомовой территории.

8. А может ну её — эту землю?

Думаю, все, кто смог дочитать до этого места, уже всё прекрасно поняли. И всё же есть ещё один маленький вопросик: "А нужна ли нам эта земля? Не будет ли от неё больше проблем, чем пользы?" Действительно, сейчас ходят слухи, что наши власти собираются ввести какой-то там налог на землю. Вот нам сегодня полагается огромная придомовая территория. Так может это и к лучшему, что её собираются отрезать? А то будем платить сто-тысяч-миллионов!

Честно говоря, когда я слышу подобные доводы, мне становится противно. Господа, у нас собираются оттяпать землю, которая строит во много раз дороже, чем все налоги, которые мы только сможем уплатить за всю жизнь! Не уже ли это так трудно понять? Вот представьте, что у вас на счету в банке лежит миллион долларов. Допустим, что завтра наша власть обложит этот счёт налогом в 20 000 рублей в год. И что же? Вы откажетесь от своего миллиона долларов, чтобы не платить какие-то жалкие 20 000 рублей?

Вы скажете, что сравнение не уместно, что с миллионного счёта можно в любой момент снять немного денег и уплатить налог, а вот с землёй так нельзя... Постойте, а почему нельзя? Кто мешает нам сдать часть земли кому-нибудь в аренду, например тому же магазину? НИКТО. А на вырученную ренту можно будет оплатить любой налог. И ещё останется. Я уже не спрашиваю, насколько вообще законно вводить подобные налоги на частную собственность...

Ну ладно, на самом деле здесь нам очередной раз повезло. Даже если завтра нас всех загипнотизируют и мы все как стадо оленей побежим писать коллективное заявление об отказе от права собственности на земельные участки, у нас ничего не получится. Ибо Федеральный закон остановит нас от подобных самоубийственных шагов. Ещё раз вспомним Жилищный кодекс (188-ФЗ) РФ, статью 37, пункт 4, подпункт 2:

• Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе: ... 2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

Так что извините, но лишить себя права собственности на землю, полностью или частично, мы не в силах. И это хорошо.

9. Что делать?

Ну вот и добрались мы до самой долгожданной части, ради которой писалась вся эта статья. В конце концов, кто виноват — предельно ясно. Осталось ответить на вопрос: что делать? В принципе, есть множество самых разных способов отстаивания своей земли. Каждый хорош по-своему. И на самом деле, чем больше людей подключается к борьбе, чем больше самых разных стратегий они начинают использовать, тем выше вероятность найти наиболее эффективное средство. Я предложу сейчас некий базовый алгоритм действий, который можно считать достаточно общим для всех. Итак.

Шаг 1

Первым делом нам необходимо узнать истинные границы нашего земельного участка многоквартирного дома. Для этого надо получить тот старый паспорт БТИ на домовладение. Сначала поищите его у себя в своих старых документах. Если не находите, то опросите всех своих соседей; зайдите к старшей по подъезду, обменяйтесь с ней контактами. Если ни у кого нет, тогда закажите этот паспорт в Территориальном бюро технической инвентаризации (ТБТИ) своего округа. Например, для жителей Северо-Западного административного округа Москвы — это ТБТИ СЗАО, оно находится по адресу: 125363, г. Москва, ул. Нелидовская, д.25, корп.1, возле станции метро Сходненская; начальник: Анисимова Ирина Геннадьевна; телефоны: (499) 497-70-05, (499) 497-70-02; расписание можете посмотреть ЗДЕСЬ.

Чтобы заказать нужный паспорт БТИ, пишите заявление на имя начальника ТБТИ вашего округа. В заявлении потребуйте выдать вам заверенные архивные копии полного технического паспорта БТИ на домовладение для вашего дома на момент введения технического учёта. Чтобы вам не смогли отказать в выдаче, обязательно процитируйте в заявлении правовую норму, которая удостоверяет ваше право на получение этого документа: Постановление Правительства РФ № 921 от 4 декабря 2000 года, Положение об организации в Российской Федерации государственного технического учёта и технической инвентаризации объектов капитального строительства, пункт 17. Вот образец такого заявления:

---

Начальнику Северо-Западного Территориального
Бюро Технической Инвентаризации
Анисимовой Ирине Геннадьевне
От Иванова Ивана Ивановича

ЗАЯВЛЕНИЕ

На основании Постановления Правительства РФ № 921 от 4 декабря 2000 года, содержащего Положение об организации в Российской Федерации государственного технического учёта и технической инвентаризации объектов капитального строительства, пункт 17, согласно которому: Сведения (документы) об объектах капитального строительства, находящихся в общей (совместной или долевой) собственности, предоставляются по заявлению любого из собственников,
я, Иванов Иван Иванович, как собственник квартиры многоквартирного дома по адресу: улица Народного Ополчения, дом 100, квартира 200, прошу выдать мне заверенные архивные копии полного технического паспорта БТИ на домовладение для дома № 100 по улице Народного Ополчения, составленного на момент введения технического учёта. Данный паспорт должен состоять из пяти страниц и, помимо прочего, должен включать в себя полную экспликацию земельного участка и соответствующий план земельного участка в масштабе 1:500. Год составления этого паспорта должен совпадать с временем окончания строительства дома и началом введения технического учёта.

В случае отказа предоставить мне указанные документы в законные сроки, либо предоставлении их в неполном объёме, либо предоставлении не тех документов, я буду вынужден разбираться с вами через суд и прокуратуру, вплоть до увольнения ответственных сотрудников.

01.01.2000 /Подпись/Расшифровка подписи/

---

Нужно будет прийти в Службу одного окна ТБТИ вашего округа, предъявить свой паспорт и вручить им данное заявление. На всякий случай имеет смысл захватить с собой ксерокопию документа, подтверждающего ваше право собственности на квартиру. После этого в течение 10 дней вам обязаны выдать запрашиваемые документы. Но скорее всего вас постараются обмануть и всучат не то, что вы просите. Готовьтесь, что вам придётся проявить настойчивость и добиваться своего. Требуйте к себе начальника, угрожайте судом и увольнениями, надавите на них как следует. А ещё лучше скооперируйтесь с другими жильцами и осуществите всё это мероприятие массово. Большая толпа людей заставляет чиновников волноваться больше обычного. Хорошо бы взять с собой камеру и заснять весь процесс от начала и до конца. Потом выложить видео в Ютубе, освещать всё событие через интернет. Чем больше внимания удастся приковать к этому священнодейству, тем лучше.

Как должен выглядеть документ, который нам нужен? Примерно вот так:

Титульный лист (страница 1)

Экспликация земельного участка (страница 2)
Показатели строений в домовладении (страница 3)
Объекты благоустройства (страница 4)
План земельного участка 1:500 (страница 5)

Главное, чтобы на плане земельного участка и на экспликации стоял год составления, совпадающий с временем окончания строительства вашего дома и начала введения технического учёта. Год постройки можно найти, например, в обычном Техническом паспорте БТИ. Ещё важно проверить, чтобы каждая страница выданной копии была правильно заверена. На ней должна стоять чернильная печать ТБТИ, должно быть от руки написано: КОПИЯ ВЕРНА, фамилия и инициалы ответственного лица (лучше если начальника ТБТИ или его заместителя), время и дата заверения, подпись ответственного лица. Только тогда эти копии имеют юридическую силу и могут быть использованы в суде.

Шаг 2

Теперь нужно узнать границы вашего земельного участка многоквартирного дома, которые официально занесены в кадастровую базу данных. Для этого надо прийти с паспортом в Кадастровую палату и заказать там кадастровую выписку на земельный участок вашего дома. Официальное название этого учреждения: ФГБУ «ФКП Росреестра»; находится оно по адресу: 107078, г. Москва, Орликов пер., д.10, стр. 1. Расписание и прочую информацию можно найти ЗДЕСЬ. Можете заказать кадастровую выписку сами, можете попросить знакомого кадастрового инженера. В любом случае, эта процедура не займёт особого труда. Когда вы получите эту выписку, сравните её данные с планом в паспорте БТИ на домовладение, сформированном на момент введения технического учёта. Если границы в них совпадают, значит всё в порядке, главное теперь ничего не подписывать — никаких согласий на раздел, актов согласования границ и прочих бумажек. Если в кадастровой выписке земельный участок урезан, либо его границы вообще отсутствуют, значит уже произведена афёра.

Также имеет смысл прийти на публичные слушания по межеванию, прихватив с собой этот старый паспорт БТИ на домовладение с планом, и сравнить его с экспозицией. Если границы там меньше положенных, публично объявите организаторов слушаний жуликами и ворами, зачитайте соответствующие законы, которые можете заранее выписать из данной статьи. Важно, чтобы люди, пришедшие на слушания, очень чётко всё поняли. И уже не задавали глупых вопросов, типа, "а поставят ли нам забор вдоль новых границ?" Если народ не просыпается, выступите ещё раз, уже с обращением к народу и с просьбой не задавать больше глупых вопросов. Объясните людям, что их ОГРАБИЛИ, и что воры сидят перед ними. Даже если у вас не получится вовремя получить паспорт на домовладение, всё равно приходите на слушания и выступайте. В конце концов, это межевание в любом случае незаконно, о чём также следует высказаться. И самое главное — обменяйтесь контактами со всеми явившимися жильцами.

Шаг 3

Если в кадастровой выписке или на экспозиции по межеванию вы видите урезанные земельные участки, значит можно смело подавать иск в суд по месту жительства с формулировкой "неправомерная постановка на кадастровый учет". Это должен быть большой коллективный иск. В одиночку трудно чего-то добиться. Нормативную базу можете взять из этой статьи. В процессе досудебного разбирательства нужно поднять историю вашего участка и проследить момент, когда произошло мошенничество. Хорошо бы найти знакомого кадастрового инженера, который помог бы всё это проделать. И грамотного юриста, который сможет правильно составить иск.

Все эти 3 шага должны проходить организованно и массово, с максимальным освещением в СМИ. Каждый документ, который вы отправляете или получаете, следует сразу сканнировать и выкладывать на всеобщее обозрение в интернете. Нужно поддерживать друг друга по принципу "рука руку моет". У кого-то первый суд — остальные идут поддерживать и учиться на ошибках. Чуть что — несанкционированные митинги, пикеты и т.п. Между политическими силами желательно устроить некое негласное соревнование "кто лучше нас поддержит". =)

Список публикаций, используемых при написании данной статьи:
1) Владимир Георгиевич Молодых, "Антиконституционный заговор".
2) Анатолий Абрамович Рекант, "Межевание — что это такое и с чем его едят".
3) Н.В. Беляева, "Правовой статус земельного участка МКД".

PD: Важный апгрейд! К нашему большому сожалению Постановление Правительства РФ № 921 от 4 декабря 2000 года совсем недавно (27 июня 2013г.) УТРАТИЛО СИЛУ. Поэтому образец письма для получения в БТИ паспорта на домовладение, который я написал в своей статье, уже устарел. Не дают больше паспорта в БТИ на основании этого Постановления. Увы. Жулики и воры действуют на опережение. Сейчас думаем над альтернативным планом действий. Как только что-то придумаем — напишу отдельным постом.

Материал взят с сайта: http://newman.livejournal.com/296580.html

http://newman.livejournal.com/296754.html