Придомовый земельный участок – не дай себя обмануть
Общественное движение "Рублевский народный совет"
Как проходит межевание в Москве
Если вы читаете объявления на информационном щите своей управы или следите за объявлениями на ее сайте, то однажды вы прочтете о том, что намечаются публичные слушания по межеванию вашего квартала. Это случится в нынешнем или будущем году – а, возможно, такие слушания уже состоялись. Откройте сайт управы и проверьте.
А может быть, на щитах вашей управы вообще нет никаких объявлений, а на сайте нет раздела "Публичные слушания"? Увы, такое бывает – районная власть любит проводить публичные слушания без публики и весьма неохотно их анонсирует. Нужно позвонить в управу и префектуру, выразить крайнее удивление и добавить: "А вот в районе Перово (Лефортово, Измайлово)…" Чиновники не любят сравнений не в свою пользу, и, возможно, после нескольких звонков начнут размещать объявления.
Но это лирическое отступление. Вернемся к межеванию. Что это такое, зачем оно и чем нам грозит?
Кое-что для начала
Рисунок 1.Проект межевания в Москве. Все земельные участки бурого цвета после утверждения проекта межевания становятся землёй общего пользования и переходят в собственность Москвы. Город на своей земле имеет право построить гараж , церковь, аптеку, рынок, спортивный или торговый объект.Жители лишились части земли и не защищены от точечной застройки.
Публичные слушания устроены так: сначала в течение недели идет экспозиция проекта (это можно назвать презентацией, представлением проекта). В назначенный день на ней на пару часов должен появиться специалист от проектировщика. Потом проводится собрание участников, а после него еще целую неделю можно подавать свои предложения и замечания по проекту.
Придя на экспозицию, мы увидим плакат – план своего квартала с домами, окруженными разноцветными линиями, и участками, раскрашенными в разные цвета. Проект должен быть также размещен на сайтах управы и префектуры, там уже будет много симпатичных цветных карт, цифр и сопроводительного текста, перечислены документы, на основании которых разработан проект.
Тут время сказать, что межевание – это процесс, в результате которого вся земля (в нашем случае – города Москвы) должна оказаться в чьей-то собственности. Так вот: если на представленном плане между вашим домом и соседним пролегает "нейтральная полоса", это должно вас насторожить. Ну, а если по краям остались солидные бурые области "территорий общественного пользования", знайте: вас грабят.
Для сравнения посмотрите на иллюстрации, которые представляют образцы межевания кварталов в Уфе (gorodufa.ru, внизу главной страницы – проекты планировки и проекты межевания) и в Москве. И что же? В Уфе придомовые участки граничат друг с другом, плотно заполняя квартал, – так и должно быть (рис 2). В Москве, как видите, дело обстоит иначе (рис.1).
По действующим Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденным постановлением Правительства РФ от 13.08.06 №491, в состав общего имущества включаются земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства и иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Да и согласно нормам СанПиН 2.1.2.2645-10, земельный участок должен предусматривать возможность организации придомовой территории с четким функциональным зонированием и размещением площадок отдыха, игровых, спортивных, хозяйственных площадок, гостевых стоянок автотранспорта, зеленых насаждений.
Представьте ваш двор: газоны, проезд, детская площадка, спортивная площадка, автостоянка. Это и есть придомовой участок.
На основании ст.36, п.2 Земельного Кодекса РФ, ст. 36, п.1, пп.4Жилищного Кодекса РФ собственниками земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (ЗУ МКД), являются владельцы приватизированных квартир и переходит он в нашу собственность бесплатно с момента приватизации.
Причём не только той земли, на которой непосредственно стоит само здание, но и обширной придомовой территории.
В соответствии со ст.23,ч.2Федерального закона 122-ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» никаких особых документов для подтверждения нашего права на ЗУ МКД не требуется. Требуется только одно — документы на квартиру. Они же одновременно являются и документами на землю.
В соответствии со ст.43, п.4 Градостроительного кодекса РФ границы и размеры земельных участковна застроенной территории поселка уже установлены при выделении участка земли под застройку и определяются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий и любые перемежевания незаконны.
Иными словами, все подьезды и подходы к дому, расположенная рядом детская площадка, площадка для парковки автомобилей, тепло подстанция, озелененная территория должны входить в состав Вашего земельного участка.
И никто без согласия собственников ничего не может на ней изменить или построить!
В соответствии с Налоговым кодексом РФ Вы ежегодно платите
Кроме того каждый собственник ежемесячно платит управляющей компании за обслуживание придомовой територии -строка "Содержание и ремонт" в составе Единого платежного документа (уборка, озеленение, мелкий ремонт, и т.п.)
Если слушания уже объявлены, участвовать в них надо обязательно – прийти на собрание или направить свои замечания в письменном виде в окружную комиссию вашей префектуры по вопросам градостроительства.
"Публичные слушания по межеванию прошли у нас в 2011 г., – рассказывает Дмитрий, житель Восточного Измайлова. – Народу пришло мало, человек 30, – оповещение было плохое, и никто толком не знал, что такое межевание и зачем оно проводится. Меня тогда волновало, что построят на месте снесенного детсада на 15-й Парковой, 31. Представители власти ничего не объясняли, вели себя так, будто им нужно было просто для галочки провести это собрание. А в результате у нас обрезали детскую площадку и часть парковки. В другом доме тоже забрали часть парковки и строят им теперь под окнами двухэтажный магазин".
И это несмотря на Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации г. Москвы №10/22 от 29 апреля 2010г., в котором четко разъяснено, что город не вправе распоряжаться землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом, а собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком. Но чиновники предпочитают не замечать или забыть про это неудобное для них постановление.
Участки старые – участки новые
Как же определяются границы придомовой территории? Каждому дому при его постройке придавался земельный участок, в зависимости от года постройки размеры его были разные. Сейчас действуют нормативы 1999 г. (МГСН-99), но в Москве много домов, построенных раньше этого года. Для них нормативы рассчитывались по ВСН-2-85 (от 1985 г.).
С тех пор утекло много воды, участки претерпели изменения. Самое радикальное из них – точечная застройка: был один дом на участке, а стало два, а то и три. Старые планы участков существуют, но добыть их непросто. В управе обычно заявляют, что они утеряны при неизвестных обстоятельствах. Однако благоустройство придомовых территорий проводится в границах именно этих планов – и когда у вас во дворе ставят табличку с планом благоустройства, на ней изображен как раз этот участок. Сфотографируйте картинку. Официально же запросить план своего участка можно в Главном архивном управлении города Москвы. (Однако для этого нужно знать номер решения исполкома Моссовета о выделении земельного участка под строительство жилого дома. Иногда он указан в техпаспорте дома (вы дружите с техником-смотрителем?).
Чем отличаются новые конфигурации участков от старых? Чаще всего из придомовой территории исключается автостоянка. Это значит, что место, где жители бесплатно паркуют свои автомобили, город хочет получить в собственность и сдавать тем же автовладельцам уже за деньги. Может исчезнуть и детская площадка. Дело в том, что на придомовой территории возможно строительство, и если для возведения тут многоэтажного жилого дома все же придется вступить в конфликт с законом, то решение построить аптеку, учреждение для работы с детьми, рынок, магазин, гараж (2 этажа, до 1500 кв. м, не считая подземной части) могут принять муниципальные депутаты (Закон г. Москвы №39 от 11.07.2012, ст. 1, п. 4.2). Городским властям настолько выгодно отобрать часть вашего участка, что они всеми правдами и неправдами будут стараться это сделать – как-никак, для них дополнительный доход.
Так что будьте готовы к тому, что на слушаниях чиновники будут вас пугать большим налогом на землю, а приглашенные управой граждане – говорить, что такой большой участок вам ни к чему и лучше ограничиться маленьким.
Участки большие и маленькие
Если жильцы вашего дома откажутся принять в собственность придомовую территорию, сформированную с учетом нормативов, они получат участок, находящийся непосредственно под домом, "по подошве". Такой порядок был предложен Департаментом земельных ресурсов на заседании Мосгордумы в апреле 2012 г. Налог на меньший участок будет соответственно меньше, но этих расходов уже никак не избежать.
На плане межевания квартала можно увидеть линии: одна идет по контуру дома – это минимальный участок, который жители обязаны взять в собственность (аренда не предусмотрена), а другая охватывает территорию двора – это участок "большой", на который жители могут претендовать. Однако в планировочном обосновании примерно о половине сформированных "больших" участков будет сказано, что они уже меньше расчетных нормативов.
Если не брать те случаи, когда граждане так и не узнали о том, что в их квартале прошло межевание, – что заставляет людей отказываться от собственности на землю? "Наш дом идет под снос по программе до 2016 г. Во дворе построили комбинат быстрого питания – 22 метра от стены дома, участка почти не осталось, – рассказывает Юлия, жительница Гольянова. – Вот снесут, переселят – тогда и будем воевать за участок".
Иначе думает Дмитрий, житель Восточного Измайлова: "Наш дом – пятиэтажка. Снесут его, и нас отправят куда-нибудь под Троицк. Получить в собственность землю – это наш шанс остаться в своем районе".
Наиболее уязвимая группа, когда речь идет о дополнительных расходах, и одновременно наиболее активная и сплоченная часть жителей – пенсионеры – часто решают вопрос в пользу меньшего налога при молчаливом согласии остальных собственников, которые и не подозревают, какой удар это может нанести по их правам. Но им можно пойти навстречу.
"Пенсионеры, не имеющие автомобиля, свои платежки по земельному налогу могут отдать для оплаты автомобилистам – по решению общего собрания, – объясняет депутат Восточного Измайлова Маргарита Алексеевна Чуканова, которая уже давно занялась оформлением в собственность двора своего дома. – Таким образом автомобилисты оплатят аренду автостоянки у жителей дома в сумме годового земельного налога всего дома. Лучше ведь заплатить 5000 руб. в год, чем платить 5000–7000 руб. в месяц городу. К тому же по налогу есть льготы: например, для инвалидов I и II групп".
Владение землей, а также чердаками и подвалами позволяет жильцам дома – собственникам квартир самим сдавать в аренду помещения и участки своей территории, решать, что будет находиться на их участке.
Посмотрите, где располагаются газетные киоски, кафе-шаурма, павильоны "Цветы", "Фрукты-овощи", шиномонтаж, – а ведь это земля, которая украдена у вашего дома.
Мостовая или газон
А что, если ваш дом выходит на улицу? Там вас могут подстерегать так называемые красные линии.
История появления красных линий восходит к послевоенному времени, когда ими на карте отмечали границу, ближе которой дома не должны были подходить к улице при ее застройке – в случае разрушения дома бомбой или снарядом он не должен был, обвалившись, перегородить проезжую часть. Если посмотреть на кадастровую карту, то видно, что кое-где эти линии подходят вплотную к домам, а то идут прямо по домам.
Теперь чиновники творчески переосмыслили назначение красных линий и пытаются нам доказать, что в их рамках можно расширять проезжую часть, вырубая деревья и уничтожая газоны. На самом деле санитарные нормы предписывают обязательное озеленение улиц, и расстояние до жилых домов для разных видов трасс должно составлять от 7,5 до 40 м (до оси трассы). Кстати, трассы более восьми полос строительными нормами не предусмотрены вообще.
В проекте межевания такие ситуации будут обозначены как "зоны действия красных линий" или "зоны с особыми условиями использования" – бывает, что под участком проходит теплоцентраль и другие коммуникации. Все это нужно изучить и зафиксировать как важные для дальнейшей эксплуатации участка моменты. Но учтите: наличие красных линий на вашем придомовом участке не должно ущемлять ваших прав на владение им.
Как это бывает
"О публичных слушаниях я узнала случайно, заглянув на сайт управы. Никаких других оповещений не видела – на подъездах не было объявлений, информационных щитов управы у нас нет, районную газету мне не носят, – жалуется Светлана Дмитриевна, жительница Измайлова. – Мы посмотрели проект – он совершенно неприемлемый. Наши дома – четыре высотки с пристроенными к ним магазинами – получили кусочки участков, прилегающие к улице, рядом с магазинами, а все зеленые насаждения, спортивную площадку (она и так одна на четыре дома) отрезали. Они вообще оказались за границей межевания, которое провели по внутриквартальному проезду, но и в границах осталось много "земель общего пользования".
Мы срочно провели сход жильцов, собрали 200 подписей и направили в управу обращение еще до собрания участников слушаний. Собрание проходило 27 марта. Улицы были завалены снегом, РЭУ-24, где проводилось собрание, далеко, доехать туда не на чем. Время назначили 18.00, а регистрацию еще раньше – и прекратили ее ровно в шесть. Людям с работы не успеть, пожилым по сугробам – не добраться. Тем не менее жители на собрание пришли, задали вопросы – и почему собрание в такое время, и почему такое бессовестное межевание. Девушка – представитель разработчика плохо себе представляла наш участок, на вопрос, видела ли она его, ответила: "Проходила мимо". А про время проведения дама из управы, Е.Г. Скорикова, ответила: "Ваши сложности!" Присутствовала и одна из муниципальных депутатов – но не из нашего округа, из наших никто не пришел. Потом ждали протокола, но не дождались – его нет до сих пор, как нет и заключения".
По словам Светланы Дмитриевны, после этого собрания слушания по межеванию других кварталов в районе были перенесены, а сайт управы вскоре перестал работать. По старому адресу, который выдает поиск в "Яндексе", сайта нет. Однако если открыть копию, то находим ссылку на новый адрес. Впрочем, раздел "Публичные слушания" там отсутствует.
"Чтобы избежать такой ситуации, – комментирует М. Чуканова, – лучше не дожидаться слушаний по межеванию. Если вам не удалось получить в архиве старый план вашего участка, вы можете совместно с советом многоквартирного дома составить схему фактического использования земли и обратиться в окружную комиссию по вопросам градостроительства, департамент городского имущества и управу с предложением выделить вашему дому земельный участок в пределах фактического землепользования, как это и предусматривает федеральное законодательство – ст. 43 Градостроительного кодекса РФ. Наши участки в большинстве своем меньше норматива, ориентироваться можно на нормы предоставления земельных участков из действующей до сих пор таблицы недействующего закона о кондоминиуме).
Если, как в описанном случае, на четыре дома одна спортивная площадка или есть другие объекты, доступ к которым должны иметь и жители соседних домов, на такие объекты оформляется публичный сервитут – для обеспечения беспрепятственного доступа к этим объектам.
А если в вашем квартале есть озелененная территория большого размера, ее можно оформить в совместное пользование (не путать с общим пользованием, которое нам предлагает межевание). Доля в этой собственности будет отмечена в вашем свидетельстве, как и доля в собственности на придомовую территорию".
Как собраться
Действовать нужно, соглашается большинство из тех, кто узнает о проблемах московского межевания. Но как избрать совет дома? Собрание жильцов многим кажется чем-то неосуществимым – где собраться, как, если знаешь в доме в лучшем случае ближайших соседей?
Помещение вам должна предоставить управляющая компания (найти ее можно тут http://www.pumd.ru/new/eru_info.php). А с организацией, как ни парадоксально, на помощь приходят городские власти.
Борьба с проблемой объединяет людей и выделяет из их среды наиболее активных.
Если возле вашего дома изуродовали или срубили деревья, если вас раздражает разрытая и брошенная яма на тротуаре, раскрошившиеся от реагента ступени вашего подъезда, – любая из этих тем может послужить началом разговора с соседом, бабушками на лавочке или молодыми мамами на детской площадке. Обсудите с ними предстоящее межевание, осмотрите свой двор глазами чиновника, найдите уязвимые места, определите границы участка. И вы обнаружите, что ваш двор дорог. Очень дорог. И не только вам.
Как посчитать налог на дом
Пример: Измайловский проспект, дом 69/2, 12 этажей, фактическое землепользование – 2700 кв. м (с озелененной территорией и со стоянкой). Цена (кадастровая) 1 кв. м составляет 20 000 руб. Итого весь земельный участок стоит 54 млн руб. Соответственно, налог, который дом заплатит за год, составит 54 000 руб. (примерно 800 руб. с квартиры).